剛需支撐深圳房價繼續漲 兩房是主力三房需求最盛
??2014年是樓市多變的一年，特別是調控轉變上。回顧2014年樓市宏觀政策，大體由“堅持調控→微刺激→中刺激”。一季度政府調控態度依舊是“堅持調控”，正是這樣的“堅持調控”令到一季度市場成交低迷；二季度限購出現松動，同時央行也多次喊話要支持剛需，樓市“微刺激”開始出現；三季度樓市調控政策由緊轉松，“中刺激”由此開啟，特別是“930新政”以及降息，不但扭轉瞭樓市持續不振，更令一線城市再度呈現火熱狀態。
??日前，中聯二手房研究院針對深圳樓市市場成交、市場需求等方面進行全面盤點，用數據說話，清晰展現瞭2014年深圳樓市特征。
??熱點片區外遷,原關外受剛需追捧
??一線城市市中心的房價對大多購房者而言高不可攀已是不爭的事實，置業外遷是無奈而最合適的選擇，京滬如此，深圳也不例外。
??隨著深圳房價的節節攀升，而龍崗中心城、佈吉、西鄉、龍華等片區的價格相對低，加上交通、環境等各項設施的逐漸完善，許多置業者“轉戰”這些區域，尤其是剛性需求和改善需求。近年來，特區一體化建設卓有成效，原關外的龍崗、寶安的一些區域居住配套不斷完善，如龍華片區擁有深圳北交通樞紐、地鐵龍華線，還有大浪創意園、觀瀾商業中心等，已是適宜居住、具有影響力的片區，靠近市中心的金地梅隴鎮、四季春城、潛龍鑫茂花園等樓盤過去的幾年成交比較活躍，足以說明購房者對該區域的偏愛。龍崗中心城、佈吉隨著交通的不斷改善，憑借環境及價格優勢，更多的置業者選擇這兩片區，如桂芳園、可園等大社區十分受歡迎。配套的不斷完善，加上價格相對於市中心區域的福田、南山、羅湖要低許多，越來越多的剛需置業者外遷至龍崗、寶安的佈吉、龍華等。2014年成交量前10片區中，前5片區分別是龍崗的佈吉、龍崗中心城，寶安的龍華、西鄉、新安，而後5片區則是福田的華強，羅湖的佈心、人民南，南山的蛇口、南頭。
??從片區的均價方面看，蛇口、龍崗中心城、龍華、西鄉、人民南的價格上漲比較快，年均價上漲幅度超過20%。
?房屋貸款償還信貸年息?兩房仍是主力,三房需求最盛
??從2014年1~11月樓盤成交物業來看，雖然兩房型仍然是主力，占比39%，但是比重在減少，比2013年占比減少瞭1.7%。相反，三房型物業成交占比35.7%，比2013年成交占比增加瞭3.9%，與兩房型物業成交占比差距在快速縮小，逼近兩房物業。顯然，置業者偏好三房戶型，一方面剛需置業者“轉戰”佈吉、龍華、西鄉、龍崗中心城等價格相對低的片區，對中大戶型的需求必有所增加；另一方面，“930新政”、降息的利好，刺激改善需求，增加中大戶型的需宜蘭宜蘭農地貸款求；再者，房價不斷上漲，置業者“一步到位”的想法不斷加強。其他，一房的小戶型和四房以上的戶型需求相對較小，在10%左右。
??從面積段的需求看，60平方米~90平方米的中小戶型物業仍然是主力，在總需求中約占比46.1%，比2013年占比增加瞭4.2%。其次是90平方米~144平方米的物業，占比29.4%，也比2013年有所增加。而60平方米內的物業需求有所減少。顯然，自從90/70政策出臺後，在深圳所有盤源中，還是以中小戶型為主要供給。這類產品吸引的人群主要是：新婚小夫妻、有一定積蓄的中老年人、小有成就的白領、周邊縣市區市民等。而四房或以上大戶型僅占15%，一是因為“90/70”政策限制，大戶型產品供應有限；二是因為有能力購買大戶型的置業者大多為第二次以上的改善型置業，排除投資的因素，一旦入手大戶型房子，便不會輕易轉手，這也導致瞭大戶型在市場的流通活躍度要比小戶型低許多。但從長遠來看，隨著生活條件的改善，消費者對房子居住空間的需求會更大，到時大戶型的盤源也將逐漸增多。
??成交價格高移是2014年住宅市場最顯著特征。2013年2萬元/平方米以內物業成交占比45.1%，2014年1~11月成交占比下降為25.2%，減少瞭19.9%。2萬以上占比增加的19.9%分別在2萬元/平方米~3萬元/平方米增加瞭4.9%，占比為44.7%，為2014年深圳成交最活躍的價格段；3萬元/平方米~4萬元/平方米增加瞭9.7%，占比為21.8%；4萬元/平方米占比為8.3%，增加瞭5.3%。300萬元以上占比增加最快，100萬元內占比減少最快對應戶型成交趨向中大戶型和單價趨高價的成交變化，成交總價也趨高，200萬元以上成交占比與2013年比較增加瞭13.3%，其中200萬元-300萬元之間成交占比23.4%，增加瞭5.6%，300萬元以上成交占比16.6%，增加瞭7.7%。雖然如此，但目前100萬元~200萬元之間的物業成交仍然是主力，占比49.2%，比2013年成交占比減少瞭2.7%。
??26~35歲人群是購房主力軍
??購房年輕化現象在剛性需求中最為突出，超7成需求在35歲以下，而35歲以上占比僅26.6%。雖然改善型需求也是26~35歲之間為主，但35歲以上需求占比39.8%，比剛性需求占比高13.2%。用於投資需求中，年長些的比較註重，26~35歲之間占比62%，為主要部分，35歲以上占比30.1%，比剛性需求占比高3.5%。
??據中聯二手房研究院統計，在賣房客戶當中，除瞭投資者外，超過八成業主是為瞭換房，如以小換大、換購學位房、從原關外換到關內等。據統計顯示，57%的一房業主年齡是80後，兩房的則占53%，他們隨著年齡的增長、收入的提升，婚房、學位房、舒適房成為置業的目標，而賣掉中小戶型也成為二次置業資金的重要來源，他們逐漸成為樓市改善需求的主力。另外，70後是出售三房的主力，占41%；70前則占四房業主的27%。賣房戶型隨業主年齡遞增。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-17/14575962110330284064869.shtml
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