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保紅線、守底線 無地可用倒逼地方政府 土地創新
【2013年5月長沙樓市銷售報告】
建設用地集約利用創新，最需要重視保障好農民利益，使土地增值充分反哺失地農民
民間信貸設定流程缺錢急用哪裡汽車貸款 文/《瞭望》新聞周刊 記者 烏夢達
用地空間不足、用地供需矛盾凸顯正在困擾珠三角。廣東省2010年至2020年十年規劃的用地指標，隻夠用到2015年；而廣州市，15年後即用完土地存量。無地可用，正成為制約經濟發展不可回避的問題。
無地可用
廣東在經濟高速發展的同時，也消耗瞭大量的土地資源。前行路上，土地"瓶頸"越發明顯。有限的土地資源和不斷增長的用地需求讓粗放的土地利用方式難以為繼。
據廣東省國土廳介紹，2012年至2020年，廣東年均可用新增建設用地僅為27.5萬畝。與1996～2009年年均43.7萬畝相比，年均缺口達16.2萬畝。
土地後備資源有限、利用粗放、人均耕地資源少、土地政策體制制約等問題，隨著土地矛盾加劇而愈發凸顯。
"廣東的國土面積僅占全國1.87%。如果按照1996年至2009年的建設用地增長速度，2010年至2020年的用地規模5年就會用完。2007年底，廣東人均耕地隻有0.45畝，也遠遠低於聯合國糧農組織規定的人均0.8畝的警戒線。"廣東省國土廳廳長鄔公權介紹。
無地可用，是廣東即將面對的不可回避的問題。
無中生有
鄔公權表示，土地是生態文明建設的空間載體，為瞭破解土地資源利用的問題，必須改變原來外延式擴張的用地模式，重新挖掘內涵用地，進行土地政策創新。為此，在時任國務院總理溫傢寶的指示下，廣東省與國土資源部共同進行省部合作，開展建設節約集約用地示范省工作。
這也開始瞭中國土地再改革的破題。如果前一輪改革是擴張式改革，將土地轉化成財富，這一輪改革的核心則是存量，將低效利用的土地再開發。
--"盤活存量"。廣州市常務副市長陳如桂介紹，2012年底，廣州可開發利用的平地資源隻剩下不到600平方公裡。按照現在每年30平方公裡的新增耗地速度，15年左右廣州將無地可用。但另一方面，廣州還有536平方公裡的三舊改造用地。這些前期開發的效率低下、佈局不合理、配套不完善的存量建設用地如果能夠達到再次規劃開發利用，將釋放巨大的能量，騰出近300平方公裡土地。
獵德村是廣州138個城中村中被改造的第一個。位於廣州核心區的舊村，原有建築多是"貼面樓"、"握手樓"。廣州創新采取瞭公開出讓融資實施全面改造的模式，用村集體股份公司與區政府合作，2007年拍賣融資46億元啟動改造。這也是廣州市賣地史上面積最大、起拍價最高的一幅商用地塊，總建築面積近57萬平方米。此次賣地所得的46億元人民幣，除瞭稅收、拆遷補償和臨遷費，剩餘的22億多，被用於瞭獵德村安置房的建設。
目前已經基本建成的新獵德村村民安置區，由37棟高層住宅、一所九年制義務教育學校和一所幼兒園組成，總建設用地13.1萬平方米，總建築面積約68.7萬平方米，並集中遷建瞭村民祠堂、整治河湧，延續歷史文脈。
--"如何增量"。如何提高土地產出效益、優化配置，改變過去粗放發展的道路？
廣州市國土房管局局長李俊夫介紹，過去，由於土地規劃和城市發展規劃不一致，供地需要報省或國傢調整土規，時間至少在兩年左右，嚴重影響瞭項目的推進和經濟發展。而示范建設允許廣州在不調整總量的前提下，自行設置和編制功能片區土地規劃。大大推進廣州"三規融合"的工作進程。
--用好政策。過去城市發展用地"一條腿"走路的失衡問題突出。按照以往的土地政策，農村集體建設用地無法入市，導致城市發展長期單純依靠國有建設用地"一條腿"走路。而另一方面，農村建設用地產出率低，隻有國有建設用地的10%。陳如桂介紹，根據國土資源部給予廣州的政策，集體建設用地可入市交易流通的優惠政策，將有效盤活廣州農村土地資源，吸引項目入村下鄉。
保紅線、守底線
地方政府越感覺到建設用地緊張，耕地保護的壓力就越大。作為改革開放先行地區，廣東在基本農田保護上遇到的問題也早早凸顯。"種糧食不如賣地蓋房子"的矛盾長期存在。廣東省國土資源廳耕保處處長王功慧介紹，農民辛勤耕作一年，一畝地收入還不如外出打工一個月。與其苦守耕地，還不如將自傢地轉用於工業用地。
根據新一輪的土地利用總體規劃，國傢下達給廣東的基本農田面積為3834萬畝，占耕地保有量的88%；目前廣東全省劃定的基本農田面積為3982萬畝。據此計算，今後每年廣東省財政要拿出11.25億元用於基本農田保護經濟補償省級補助。王功慧表示，"即使是經濟較發達的廣東，經濟壓力也不小。"
而不少接受補貼的農戶向記者坦言，有補貼是好事，但目前200元的補貼仍然偏低，和外出打工乃至出售土地獲益相比差距很大。一些基層幹部向記者坦言，由於目前補貼主要由地方承擔，對地方財政而言是不小壓力銀行信用貸款房貸利率年息任何問題免費諮詢。在農田總量多、資金壓力大的情況下，各地都面臨一些思想阻力。甚至有幹部覺得廣東在全國率先試點是"自討苦吃"。
此外，據一位國土部門內部人士介紹，當前還面臨一個重要問題：隨著各地土地供應的緊張，地價不斷上漲，直接影響到瞭房地產市場的穩定。土地政策的創新，一定程度上可以多出空間，緩解土地不足的境況，"但這些多出來的土地，政府是拿出來供應市場，還是囤地高價出售，全憑各地方政府，中央應該對此加強監督和考核。"
暨南大學管理學院教授胡剛認為，所謂農村集體土地入市、生態用地隻征不轉、低丘緩坡土地綜合開發利用等土地創新政策，尤其需要保護農民利益。"這些創新政策最需要創新的是如何保障好農民利益，使土地增值充分反哺失地農民。"
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-24/08013275843.shtml
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